土地改革的初期先确立了土地使用权制度，即所有权不变，还是国家的。企业和居民使用的是“土地使用权”，国家转让土地给私人主体，要有一定年期，不是无限期的，而且要按不同年期收取一定的租金。

    100万买个房，住没几年就到期了，想再住的话没问题，再交20-30万的续住钱。花了一辈子的积蓄，贷款还在还，却告诉我土地使用权到期了，人生咋就活的这么艰难。这就是这两天发生在温州住户身上的现实案例：温州20年住宅用地使用权年限到期，要花几十万元续期。这下小M才明白，原来买个房子，并不是“父传子、子传孙”，“子子孙孙无穷匮也”啊。产权只有20-70年，小M真想问“这事谁干的！”

70年够可以了！政策设定初期产权只有50年

    住宅70年产权的政策到底是怎么定的？这就回到了过去30多年我国波澜壮阔的改革、开放了。鉴于中国的特殊情况，当时改革没有国外经验可以借鉴，所以很多改革在探索中不断前进，“摸着石头过河”，然后就摸到了一个土地改革的样板：香港。

    据1986年出任中国第一任国家土地管理局局长王先进向《瞭望东方周刊》介绍，土地改革的初期先确立了土地使用权制度，即所有权不变，还是国家的（这是底线，不能触碰），企业和居民使用的是“土地使用权”，国家转让土地给私人主体，要有一定年期，不是无限期的，到时无偿收回；而且要按不同年期收取一定的租金。这相当于解决了土地交易市场化的“政策正确性”问题。

    紧接着是年限的问题。王先进介绍，土地管理局一开始提出的是住宅用地50年产权，50年也是依据香港来的。英国的土地名义上（法律）归英国女王所有，但土地的批租年期最高为999年，实际是永租制。但是在香港，因为是名义上租了中国的，租期99年，所以香港政府批租期就以99年为上限，按年头逐渐减少。

    而中国内地选取50年，理由主要有三个：①土地出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整；②一个人的工作年期，一般为50年，假设从20岁开始，50年后就70岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期；③在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50年就没什么价值了。

    不过后来中央讨论土地转让问题时，一位主要领导问年限长一些行不行，于是随后在制定法律时，就把土地产权最高年限从50年延长至70年（小M我在这里深吸了一口气）。王先进认为，50年、70年都没关系，100年也可以，关键是到期以后怎么处理。“按照我当时的想法，如果申请续期，交一定的续期费就可以了。续期费并不是按市场价格再卖一次，而是缴纳一个象征性的二次抵押费用。”

另一个视角看土地使用权

    其实中国的土地产权制度还与另一个英国殖民地类似，新加坡。在新加坡土地产权被称为土地契约（简称地契）。地契也有多种年限：永久、999年、103年、101年、99年。其中永久地契和101年、103年或者999年地契都是新加坡建国前留存的产物，建国后政府批出的土地则没有了永久地契，而采取与香港趋同的批租制，只不过是99年地契。

英国：英女王拥有所有土地

    小M向来主张看问题要有国际视野，下面我们来看看其他国家的土地产权。据一位研究香港地产的知名博主肖喜学介绍，在现代的英美法系中，地产权分两类：一类是Freehold(自主持有或者永业权)；另一种是Leasehold(租赁持有或者租业权)，前者无期限，后者有期限。我们在前面提过，英国的土地在法律上都归英国王室所有，英王是唯一绝对的土地所有人，但拥有freehold的土地持有人实际上是该土地的所有者，只要他不违反法律和侵犯他人利益，就可以随意利用和处分土地。

    英国的房产产权分为永久产权、租赁使用权两种，租赁的最长租期是999年。永久产权房，业主对土地及土地上的一切不动产，包括土地、房屋建筑、树木及地下资源拥有永久性所有权。产权人可以依照法律自由使用，出租，抵押，或转让房产。转让房产后，永久产权会被依法转交给下一任房主，也可以世代传承。通常，英国大部分别墅都属于永久产权房。

   租赁使用权中，一般房屋占用范围内的土地的所有权为他人或政府所有，买家以契约的方式向土地所有者租借土地使用权。租借年限，续签权利及相应租金会在土地契约里明确注明，一般年限都很长，如999年、250年，125年的租约最为常见，999年后，可继续申请续租。承租人在改建，转让或是转租之前，必须取得土地所有人的同意。承租人的子孙若想继承其地产，则必须缴纳遗产税。

美国：缴纳的房产税相当于又买了一套房

    美国国会在1997年通过的《联邦土地政策和管理法》，是美国最具权威的土地管理大法，明确了美国实行公私兼有的多元化土地所有制，不过现实还是私有制为主。全美国土面积936.48万平方公里，其中，私人所有的土地占51％，联邦及州政府所有的土地占47％，印第安人保留地占2％。联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实有需要的，也要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。

    在美国购买房子，产权包括土地和房屋的产权，但只有按时缴纳房产税，房子才算真正是你的，美国大概会每半年征收一次，如果抗拒不缴或逾期欠缴，则收归政府所有并公开拍卖。继承方面，子孙们必须在缴足遗产税后，才能真正继承祖父辈们的房地产。

大陆法系国家

    在法国、意大利、西班牙、葡萄牙、德国、奥地利、瑞士等大陆法系国家，土地所有制的特点也是土地私人所有一般占主要成分，私有土地的价值量一般占各国(地区)全部土地资产价值的绝大部分；私有土地虽受政府调节，但主要以市场机制配置。

    肖喜学撰文称，中国与世界大多数国家的土地所有制结构不同，而是采取了与两个英国的前殖民城市——香港和新加坡趋同的规则。问题是香港和新加坡都是一个小的经济体，而且都属于低税收地区，它们可以用循环收取的高地价来弥补低税收和高福利，通过不断的资本进入得以支撑高房价(短土地年期实际上意味着土地价格进一步高企)，而中国则是高税收、高政府开支、低福利的大经济体，依靠“外来资本持续进入”没有可能，那么又有谁来支撑我们长期的高地价呢?

    都说买房子要看五证，具体哪5个证?一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。 但在实践中，有些开发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商（售楼人员）便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。